Уряд нарешті звернув увагу на проблеми ринку оренди житла, який досі майже повністю перебував у тіні та фактично не регулювався. 13 січня Верховна Рада ухвалила в цілому законопроєкт № 12377 «Про основні засади житлової політики», що має стати стартом житлової реформи. Серед нововведень — обов’язкова державна реєстрація договорів оренди.

19 січня відбулося засідання секторальної робочої групи «Житло», присвячене розвитку ринку орендного житла. Наші активістки Віта Шнайдер та Катерина Андрєєва також долучилися до обговорення.

На засіданні виділили п’ять ключових напрямів, які потребують регуляції: оподаткування, декларування доходів з оренди, реєстрація договорів, баланс відповідальності між орендар_ками й орендодав_ицями, а також впорядкування діяльності учасни_ць ринку, зокрема рієлтор_ок. 

Однак запровадження регуляції саме по собі не вирішує проблему доступності житла, яке є базовою потребою. Соціальна складова питання оренди на засіданні звучала лише побіжно.

Наша активістка та дослідниця Віта Шнайдер наголосила, що оренда — це не лише про податки, а й про безпеку. Орендар_ки часто стикаються з раптовими підвищеннями цін, виселеннями та дискримінацією. Ціни на оренду в Україні ніяк не регулюються, що особливо болісно торкнулося внутрішньо переміщених людей після початку повномасштабного вторгнення. Віта Шнайдер пропонує встановити регуляцію цін. Як приклад дослідниця навела Німеччину, де створений калькулятор оренди, який дає змогу порівняти ціну на схожі за локацією та якістю квартири і не дозволяє піднімати її більше, ніж на певний відсоток.

Коментарі щодо житлової реформи в інтерв’ю «Хмарочосу» дав Сергій Комнатний, координатор технічної робочої групи Міністерства розвитку громад і територій з розроблення державної житлової стратегії. Він, серед іншого, зазначив, що офіційна реєстрація договорів не дозволить піднімати ціну до завершення строку оренди. Проте в Україні не поширена практика довгострокових договорів, тому таке обмеження працюватиме слабко. На період воєнного стану можна було б узагалі запровадити замороження цін.

Реальний захист орендар_ок часто можливий лише через суд, до якого вони звертаються рідко через тривалість і вартість процесів. Віта Шнайдер навела позитивний приклад Швеції, де орендні суди відбуваються за спрощеною процедурою.

Окремо на засіданні обговорювали субсидії на оренду для внутрішньо переміщених осіб. Такі субсидії отримали менше ста людей в Україні, що свідчить про те, що такий підхід не працює. Заступниця міністра соціальної політики, сім’ї та єдності Тетяна Кірієнко зазначила, що постанова Кабінету міністрів України № 1225, якою регулюється експериментальний проєкт щодо надання субсидій на оплату оренди для ВПО, доопрацьовується. Вона  слушно зауважила, що потрібно оновити дані держстату щодо середньої вартості одного квадратного метра, за якими проводиться розрахунок субсидії, бо вони значно нижчі ринкових цін, що зменшує можливу суму компенсації.

Однак незрозумілою є пропозиція залучити до оформлення субсидій рієлтор_ок, за посередництвом яких відбувається переважна більшість здачі житла в оренду, та компенсувати їхні послуги. Яким чином це має допомогти орендар_кам, які отримають субсидію? По-перше, ми вважаємо, що послуги рієлтор_ок повинні оплачувати ті, хто їх залучає як посередн_иць в оформленні договору, — а це, як правило, орендодав_иці, а не орендар_ки. А по-друге, ефективніше залучати кошти в будівництво соціального житла, ніж годувати субсидіями нічим не обмежений ринок оренди. Отже, житлова реформа й регуляція оренди наразі залишають більше запитань, ніж відповідей. Яким чином держава запроваджуватиме «збалансований ринково-соціальний інструмент», як це сформулювала заступниця міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська, якщо для ринку фактично не вводиться жодних обмежень? До напрацювання законодавства у сфері оренди варто залучати також громадські об’єднання та ініціативи, які представляють орендар_ок.