«Не приводьте гостей». «Ніяких ночівель». «Не доставляйте свої меблі» чи навіть «Не готуйте їжу на кухні». «Я власник, тому можу будь-коли зайти й перевірити квартиру». З такими вимогами регулярно стикаються люди, які орендують житло.

Але право власності не означає право контролювати приватне життя людини, якій ви здали житло. Коли власник або власниця здає квартиру, вона не перестає бути їхньою власністю. Проте на час оренди право володіти квартирою та користуватися нею передається орендарю або орендарці.

Власність — це не одне право, а три

Стаття 317 Цивільного кодексу України визначає три складові права власності: володіння, користування та розпорядження.

Право володіння — це можливість фактично тримати майно у своєму володінні та контролювати доступ до нього. У випадку квартири — жити в ній, мати ключі, зберігати там свої речі та визначати, кого допускати до свого житлового простору.

Право користування — це можливість використовувати майно за його призначенням і отримувати від нього корисні властивості. Для житла це передусім можливість жити в ньому і вести там своє повсякденне життя.

Право розпорядження — це можливість визначати юридичну долю майна: наприклад, продати квартиру, подарувати її, передати в оренду чи заповісти.

І тут для орендар_ок особливо важлива стаття 759 Цивільного кодексу. Вона прямо встановлює: за договором найму орендодавець передає майно наймачеві у володіння та користування за плату на певний строк. Тобто, здаючи квартиру, людина не перестає бути її власни_цею. Вона може нею розпоряджатися у межах закону й договору. Але володіння та користування житлом на строк оренди передані орендар_ці.

Орендна плата — це не плата за можливість спати в чужій квартирі під наглядом власни_ці. Це плата за право володіти та користуватися житлом протягом погодженого часу.

Житло — це простір особистого життя

Іноді заборону гостей чи інші обмеження пояснюють так: «Квартира здається для проживання».

Так, саме для проживання. Але проживання — це не тільки сон і душ. Призначення житла — забезпечення життєдіяльності людини. Людина не є роботом, її життєдіяльність не обмежується лише сном і фізіологічними потребами. Соціалізація (спілкування з друзями, родичами, гостями) та відновлення сил (дозвілля, перегляд фільмів, читання книг, хобі) є фундаментальними психологічними та соціальними потребами людини. Отже, їх реалізація всередині приміщення є прямим використанням житла за його цільовим призначенням.

Поняття «особисте життя» за законом охоплює як відпочинок, так і право встановлювати стосунки з іншими людьми (приймати гостей). Заборона приймати гостей, тримати певні речі чи займатися хобі та розвагами у житлі є прямим порушенням конституційного права на приватність.

Тому факт того, що житло орендоване, сам собою не дає іншій людині права вирішувати, як ви проводите вечори, з ким спілкуєтеся чи кого запрошуєте до себе додому.

Право на приватність не починається з купівлі квартири

Право на приватне життя належить людині, а не власнику нерухомості.

Стаття 32 Конституції України встановлює, що ніхто не може зазнавати втручання в особисте та сімейне життя, крім випадків, передбачених Конституцією.

Стаття 30 Конституції гарантує недоторканність житла.

Стаття 31 захищає таємницю листування, телефонних розмов та іншої кореспонденції.

Цивільний кодекс розвиває ці гарантії ще конкретніше. Стаття 270 ЦК прямо відносить недоторканність особистого і сімейного життя, таємницю кореспонденції та недоторканність житла до особистих немайнових прав фізичної особи. А стаття 311 ЦК починається максимально просто: «Житло фізичної особи є недоторканним». У законі не написано: «Житло, яке належить фізичній особі на праві власності». Захищається саме житло людини.

Орендодавець залишається власником. Але квартира стає вашим житлом. Право власності орендодавця нікуди не зникає. Але водночас право на житло та приватне життя людини, яка там законно живе, також заслуговує на захист.

Саме так на поняття «житла» дивиться Європейський суд з прав людини. У справі Niemietz v. Germany ЄСПЛ застеріг від надто вузького розуміння приватного життя. Приватне життя охоплює також можливість людини встановлювати й розвивати стосунки з іншими людьми. Для орендаря це важлива логіка: соціальні зв’язки, хобі та інші заняття тощо не перестають бути приватним життям, коли людина заходить в орендовану квартиру. У справі Buckley v. the United Kingdom ЄСПЛ також розглядав поняття житла саме крізь призму статті 8 Конвенції та зв’язку людини з місцем, у якому вона веде своє приватне і сімейне життя. Ця практика важлива саме тому, що ЄСПЛ не зводить поняття «дім» до запису в реєстрі власності. Важливий реальний зв’язок людини з місцем, де вона живе.

А практика ЄСПЛ для українських судів — не просто рекомендація. Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», українські суди застосовують Конвенцію та практику ЄСПЛ як джерело права.

Такий самий підхід можна побачити й у практиці Верховного Суду України. У справі № 592/345/17 Верховний Суд виходив із того, що тривале проживання людини в конкретному житлі може бути достатнім для того, щоб воно вважалося її «житлом» у розумінні статті 8 Конвенції про захист прав людини — незалежно від формального правового режиму цього приміщення.

Ще більш показовою є свіжа постанова Верховного Суду від 17 квітня 2026 року у справі № 522/15146/22. Суд розглядав конфлікт між правом власника на майно та правом людей, які тривалий час фактично жили в квартирі. Верховний Суд підтвердив: навіть право власника не означає автоматичної можливості ігнорувати зв’язок іншої людини з житлом. Втручання необхідно оцінювати, зокрема, з точки зору пропорційності та статті 8 Конвенції. Суд окремо наголосив на значенні житла для приватного життя, взаємовідносин з іншими людьми та відчуття безпечного місця в суспільстві.

Ці справи показують, що право власності та право людини на житло — не одне й те саме, а реальний дім людини захищається як частина її приватної сфери.

То чи може орендодавець заборонити гостей?

Сам по собі прихід гостя — друга, подруги, батьків, партнера чи партнерки — є звичайною частиною особистого життя. Закон не встановлює загальної вимоги отримувати дозвіл орендодавця щоразу, коли до орендаря хтось приходить у гості.

І це треба відрізняти від іншої ситуації — вселення або фактичного проживання ще однієї людини. Цивільний кодекс окремо регулює людей, які постійно чи тимчасово проживають разом із наймачем. Наприклад, стаття 818 ЦК дозволяє орендарям допустити до помешкання тимчасових мешканців, але передбачає попереднє повідомлення наймодавця.

Тобто «друг прийшов на каву» і «друг фактично переїхав до вас на кілька місяців» — юридично різні ситуації. Але це не дає орендодавцю права перетворювати квартиру на територію постійного контролю і вимагати звіту про кожного відвідувача.

Чи може орендодавець зайти у квартиру зі своїм ключем?

Фраза «це ж моя квартира» також не означає автоматичного права заходити до неї тоді, коли заманеться.

Поки житло передане в оренду, саме орендар здійснює право володіння та користування ним. Крім того, Конституція та Цивільний кодекс захищають недоторканність житла. Стаття 311 ЦК України прямо встановлює, що житло фізичної особи є недоторканним. Тому планові огляди квартири, зняття показників, ремонт та інші візити власника мають відбуватися відповідно до закону й умов договору та бути узгоджені з орендарем.

Звісно, зовсім інша ситуація — надзвичайна подія: пожежа, затоплення, загроза життю людей чи знищенню майна. Закон прямо передбачає винятки для невідкладних випадків. Але «хочу перевірити, чи все нормально» саме по собі не робить таємне проникнення у чуже житло прийнятною практикою.

Права орендаря також мають межі

Орендар зобов’язаний користуватися житлом відповідно до його житлового призначення, дбайливо ставитися до квартири, оплачувати оренду й комунальні послуги та не порушувати права інших людей. Цивільний кодекс окремо визначає обов’язки наймача житла у статті 815.

Якщо людина відпочиває у квартирі, тримає там речі для дозвілля, приймає друзів або родичів — суди трактують це як належне використання житла за призначенням та доказ того, що приміщення є «центром життєвих інтересів» особи.

Єдине обмеження, яке встановлює закон (ст. 383 ЦК України) — це заборона промислового виробництва та порушення прав інших мешкан_ок (наприклад, якщо гості порушують режим тиші після 22:00 згідно зі ст. 24 Закону України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення»). Якщо норми тиші, безпеки та добросусідства не порушуються, то приймання гостей та інші заняття є абсолютно законними.

Орендувати — не означає жити в гостях

В Україні досі поширене уявлення, що орендар живе у квартирі майже як гість власника: власник може встановлювати правила особистого життя, приходити з перевірками, вирішувати, кого можна запросити, а орендар має бути вдячний уже за сам факт, що йому «дозволили жити».

Ми вважаємо, що це ставлення потрібно змінювати.

Орендар чи орендарка платить за право користуватися житлом. Це житло залишається майном іншої людини, але на час оренди воно стає вашим домом і простором вашого приватного життя.

Орендоване житло — це теж житло. 
Орендарі — не гості у власному домі.