Події американської політики знову стали предметом уваги — поява Зохрана Мамдані на політичній арені та його перемога в демократичних праймеріз на кандидата в мери Нью-Йорка були настільки неочікуваними, що одразу стали темою обговорення не лише американських, а й світових медіа. І вже на нещодавніх виборах мера Нью-Йорка 4 листопада Мамдані перемагає своїх політичних опонентів і стає новим очільником міста.

Свою кампанію Мамдані зосередив на питаннях соціальної справедливості (підвищення зарплат, фінансова підтримка матерів і сімей, посилення профспілок) і на зниженні цін на базові життєві потреби — їжу, житло, транспорт. У сфері житлової політики Мамдані оголосив три основні напрями: заморозку оренди, будівництво нового муніципального та приватного житла і посилення захисту орендарів. Саме через ці «радикальні» політики (а також деякі політичні підтексти, яких ми не будемо торкатися) новий мер і отримав стільки уваги на міжнародній арені.

Тому ми вирішили, що це чудова нагода подивитися на світовий досвід орендної політики, розібратися, як вона влаштована у Нью-Йорку, та проаналізувати ключові політики щодо прав орендарів і регулювання оренди, які пропонує новообраний мер.

Мабуть, одна з найгучніших обіцянок нового мера — це заморозка орендної плати. Як мер країни, де приватна власність є недоторканною, може вказувати власникам, як розпоряджатися їхнім майном, і чому для Нью-Йорка в такій заяві немає нічого радикального — зараз пояснимо. І почнемо з того, як влаштований ринок оренди у Нью-Йорку.

Ринок оренди в Нью-Йорку

Нью-Йорк має дуже унікальну систему оренди, в якій приблизно половина орендованого житла належить до так званої стабілізованої оренди, а інша керується виключно правилами ринку (а точніше — відсутністю майже будь-яких правил). Важливо зазначити, що в обох випадках помешкання належать приватним власникам, тобто стабілізована оренда — це зовсім не державне соціальне житло.

Яким чином одне помешкання стає «стабілізованим», а інше — ні, питання для окремого матеріалу. Нам лише важливо зрозуміти, що зараз помешкання майже не можуть перейти з однієї категорії в іншу.

З помешканнями, які орендуються за ринковою системою та становлять приблизно 50% всього орендованого житла, Мамдані не пропонує — та й не може без суттєвої зміни законодавства — нічого робити. Їхня вартість та умови оренди, як і раніше, вирішуватимуться за домовленістю двох сторін: орендарі і власники. Хоче власник на наступний рік підняти оплату на 30% чи виселити орендаря без поважної причини? Будь ласка. Закон Штатів чи Нью-Йорка забороняє хіба що відверту дискримінацію.

Другий важливий момент — це операційні витрати. У Нью-Йорку власники як стабілізованих, так і ринкових помешкань оплачують майже всі комунальні послуги: воду, опалення, вивезення сміття, поточний ремонт і величезні податки на власність. Орендарям зазвичай залишається лише електрика й інтернет. Тому попри те, що вартість оренди в Нью-Йорку для нас може виглядати величезною, реальний прибуток для власника часто значно менший, ніж здається на перший погляд.

Стабілізована оренда

Інша половина помешкань — «стабілізована». Це означає, що відносини між орендарем і власником жорстко регулюються законами штату Нью-Йорк. Саме штат визначає права орендарів, правила виселення, обов’язкове продовження договорів, порядок проведення ремонту та, наприклад, право членів родини успадкувати оренду. Місто ж відповідає за житлові стандарти, роботу інспекторів, перевірки умов проживання та щорічне визначення відсотка підвищення орендної плати. 

Захист, який пропонує стабілізована оренда, включає, наприклад:

1. неможливість виселити орендаря лише через бажання власника;
2. обов’язковість продовження договору оренди з боку власника;
3. обов’язок власника проводити поточний ремонт і забезпечувати безперервну роботу базових сервісів — опалення, води тощо;
4. обмеження заставної суми (security deposit) розміром одного місяця оренди;
5. право членів родини орендаря успадкувати договір оренди у разі його смерті.

Все майже як у нашому цивільному кодексі, тільки працює дещо краще. А коли не працює — можна звернутися в офіс захисту орендарів, але про це згодом.

А що ж усе-таки із заморозкою орендної плати? А тут найцікавіше.

Як регулюється орендна плата в стабілізованій оренді?

Власники стабілізованих помешкань у Нью-Йорку мають право підвищувати орендну плату під час підписання нового договору, який зазвичай триває один або два роки. Розмір підвищення регулюється Радою з регулювання оренди (Rent Guidelines Board, RGB). Згодом ми детальніше поговоримо про те, хто вони, але працює це так: щороку RGB визначає максимально допустимий відсоток підвищення оренди на наступний рік. За останні десять років середнє підвищення становило приблизно 1% на рік, але в останні два роки зростання було помітно більшим — 3,24% у 2023 році та 3% у 2024 році (тобто близько 6% за два роки). Дотримання цього відсотка жорстко контролюється: підвищиш більше, ніж дозволено — орендар має право повернути надмірно сплачену суму через суд або через державне агентство Homes and Community Renewal (HCR), про яке ми розповімо нижче.

А що з новими договорами? Тут усе так само просто: оскільки для кожного помешкання існує офіційно зареєстрована історія орендної плати, підвищити її понад дозволений відсоток не вдасться. Саме тому деякі недоброчесні власники часом брешуть орендарям про статус помешкання, але коли це розкривається, вони змушені повертати переплату та сплачувати значні штрафи.

Чи призводить така практика до нижчої вартості оренди в порівнянні з ринковою? Безумовно. І навіть якщо не брати до уваги анекдотичні випадки, коли завдяки стабілізації люди платять $600 при ринковій ціні $2500, дослідження показують суттєву різницю. За даними одного з досліджень, «знижка» може становити в середньому близько $410 по Нью-Йорку і до $1235 на Мангеттені. Середня ж вартість стабілізованих помешкань у 2023 році становила $1599 на місяць (за даними RGB).

Рада з регулювання орендної плати та «заморозка» Мамдані

Як ми вже зазначали, розмір підвищення орендної плати встановлює Рада з регулювання орендної плати (RGB), яка складається з дев’яти членів: двох представників орендарів, двох представників власників і п’яти «громадських» членів. Раз на рік RGB аналізує витрати власників, інфляцію, житлову доступність та інші економічні показники, проводить публічні слухання і голосує за допустимий відсоток підвищення орендної плати для стабілізованих квартир на наступний рік.

Формально це незалежний орган, однак усіх представників призначає мер, тому склад ради та її рішення значною мірою залежать від політичної волі чинної адміністрації. Мамдані у власній програмі, наприклад, відверто заявляв, що призначить до ради людей, які проголосують за замороження оренди.

Сумнівів у тому, що новопризначена рада це виконає, насправді немає, тож «заморозка» оренди не є чимось радикальним для стабілізованої оренди і вже відбувалася неодноразово — наприклад, у 2016 та 2021 роках.

Орендарі закликають до заморозки оренди під час голосування Ради з регулювання орендної плати

Підсумки

Ми не готові прогнозувати, як така заморозка може вплинути на оренду в Нью-Йорку. Але скептичні щодо того, що це призведе до чогось надто радикального, враховуючи, що подібні випадки «заморозки» вже траплялися, а будь-який мер після Мамдані (чи навіть він сам через кілька років) зможе цілком законно підвищити орендну плату так, що вся вигода від заморозки буде нівельована. Немає жодного механізму, який дозволив би одному меру «заблокувати підвищення» на кілька років наперед.

Тут варто розуміти, що в будь-якому разі за рік чи за чотири оренда буде «розморожена», адже власниками квартир є приватні особи, а не держава. У 2023 році 9,3% стабілізованих квартир приносили своїм власникам збитки. Очевидно, із запровадженням заморозки ці показники будуть зростати — до рівнів, які нова мерія не зможе ігнорувати. І навіть якщо збитки є наслідком недолугого управління чи ризикованих фінансових рішень самих власників, пояснити їх саме політикою міської влади набагато легше у ситуації, коли підвищення орендної плати заборонене.

На щастя, сам Мамдані також розуміє, що заморозка не є панацеєю. Тому він пропонує збільшення будівництва соціального та приватного житла, а також внесення змін до зонування, яке часто не дозволяє будувати з потрібною для Нью-Йорка щільністю. Але як Спілка орендарів та орендарок ми не будемо розглядати ці питання. Давайте краще спробуємо оцінити нью-йоркську модель оренди та приміряти її до українських реалій.

Недоліки та переваги нью-йоркської моделі

Мабуть, головним недоліком є саме дуальність такого ринку. Якщо ти орендуєш стабілізоване помешкання — вважай, що пощастило, а якщо за ринковою ціною, а саме за такою ціною з великою ймовірністю орендуватимуть нові мешканці міста, то будь готовий сплачувати шалені гроші. Враховуючи нестачу житла загалом, стабілізована вартість не дозволяє суттєво впливати на зменшення ринкової оренди. А власники намагаються субсидувати стабілізовану частину фонду за рахунок ринкового житла та економити на обслуговуванні стабілізованих квартир.

Виникає не дуже справедлива ситуація для половини всіх орендарів. Так само регуляційні заходи, які може вживати влада — наприклад, захист орендарів від незаконного виселення, — завжди матимуть обмежений ефект у межах лише стабілізованої частини ринку. Порівнювати стабілізоване житло з соціальним житлом в інших країнах важко, адже соціальне житло зазвичай отримують люди, яким воно справді потрібне, а не ті, хто встиг першим, як у Нью-Йорку.

Недоглянуте рент-стабілізоване помешкання на Верхньому Манхеттені.

Щодо Ради з регулювання орендної плати, ми вважаємо, що існують кращі моделі, які дозволяють розумніше досягати балансу інтересів обох сторін. У Німеччині, наприклад, існує незалежна система оцінки середньої вартості оренди (Mietspiegel), що враховує вартість схожих помешкань. А в Швеції Спілка орендарів безпосередньо домовляється з власниками щодо справедливої вартості оренди. У Нью-Йорку ж, як ми бачимо, рішення про дозволену зміну вартості часто можуть мати політичний характер. А єдиний відсоток підвищення для такого великого та різноманітного міста є надто узагальненим.

Чи може заморозка оренди бути корисною для України? 

Ми знайомі з такою практикою на прикладі багатьох країн, і в періоди криз вона справді може працювати. Але для того, щоб вона не перетворилася на популістські заяви та дії, які виведуть ще більше житла в Україні в «сіру» зону, нам потрібні налагоджені механізми та система, що вміє якісно піклуватися про ринок оренди. У Нью-Йорку, наприклад, існують не лише муніципальні служби, а й окремий державний орган — New York State Homes and Community Renewal (HCR). Саме HCR контролює дотримання правил стабілізованої оренди: веде офіційний реєстр квартир, зберігає повну історію орендної плати, приймає скарги на незаконні підвищення, проводить розслідування і може зобов’язати власника повернути переплату та сплатити штраф. Тобто орендар не залишається сам на сам із власником — є структура, яка має і юридичні, і адміністративні інструменти реально захистити людину.

У нас же вирішувати всі питання щодо оренди в звичайному суді — надто дорого й довго. І поки таких інституцій, як HCR, не існує, будь-яка тимчасова заморозка, замість розв’язання проблеми, може тільки підштовхнути більше власників до неофіційних схем.

Можна наводити різні прогнози щодо того, як політика Мамдані вплине на ринок оренди. Наш же головний висновок у тому, що навіть у місті, яке зазвичай сприймається як взірець вільного ринку, мер має інструменти для впливу на орендну політику — якщо він і його виборці вважають це необхідним. Заморозити орендну плату в Нью-Йорку можливо не завдяки радикальним намірам чи конфлікту з федеральною владою, а завдяки вже наявним механізмам, які дозволяють місцевій адміністрації втручатися в роботу ринку там, де це виправдано суспільним інтересом.

Таких механізмів в Україні, на жаль, не існує, і тисячі людей від початку повномасштабного вторгнення були змушені сплачувати завищені суми «мародерам», які вирішили нажитися на чужому горі. Як Спілка ми виступаємо за побудову прозорих механізмів контролю оренди, що гармонійно працюватимуть як на користь орендарів, так і на користь відповідальних власників.

Дякуємо Владиславу Стародубцеву за допомогу в підготовці цього матеріалу.